El Punto de Equilibrio

El Padre del modelo llamado PUNTO DE EQUILIBRIO se llama  C.E. Knoeppel que en los años 1908 y 1909 escribió varios artículos en una revista titulada The Engineeeing Magazine y allí desarrollo la distinción básica entre los costos fijos o rígidos y los costos variables que se relacionan y varían proporcionalmente a las ventas.

En lo que sigue, veremos una simple aplicación de este modelo de control gerencial. El modelo sirve para tomar decisiones como: 1) si se puede pagar un dividendo extra, 2) si se justifica una expansión de la empresa, 3) si se puede ampliar el costo publicitario, 4) si se justifica pagar un ingreso extra a los trabajadores.

Lo más importante es distribuir los costos en Fijos y Variables, entendiendo por costos fijos aquellos que no importa el volumen de ventas pues siempre tienen que ser cancelados como el pago de los salarios y sueldos o el pago de una póliza de seguro, el pago de un alquiler. Los variables son por ejemplo las materias primas,  pues si se vende más hay que comprar más materia prima.

Una vez que se distribuyen los costos en fijos y variables, si los variables representan digamos el 60% de las ventas ( US$ 720.000 / US$ 1.200.000) , entonces la diferencia o sea el 40% es disponible para cubrir los costos fijos y la utilidad:

(US$ 400.000 + US$80.000 de utilidad).

En efecto las ventas en el punto de equilibrio se obtiene de este modo:

V = US$ 4000.000 + 0,60 V
10 V = US$ 4.000.000 + 6V
10V - 6V = US$ 4.000.000
4V = US$ 4.000.000
V = US$ 1.000.000

Las ventas en el punto de equilibrio es US$ 1.000.000, pues si a esas ventas le aplicamos el 60% obtenemos US$ 600.000 y si restamos de US$ 1.000.000  - US$ 600.000 = US$ 400.000, y si a esta cantidad le restamos US$ 400.000 que son los costos fijos el resultado es CERO ( no se obtiene ni pérdida ni ganancias).

LA TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)

La Evaluación Hotelera

Fin de Año      Inversión    Efectivo neto     Factor de descuento al 15%      Valor presente
0                      ( 500 )              -----                            1,0000                              ( 500 )
1                                              100                             0,8696                                  87
2                                              100                             0,7561                                  75
3                                              100                             0,6575                                  65
4                                              100                             0,5718                                  57
5                                              100                             0,4972                                  50
6                                              100                             0,4323                                  43
7                                              100                             0,3759                                  37
8                                              100                             0,3269                                  33
9                                              100                             0,2843                                  28
10                                            100                             0,2472                                  25
TOTAL                                                                                                                 500

Como en este caso el Valor Actual Neto (VAN) es igual a (500) + 550 = 0 entonces la Tasa Interna de Retorno (TIR) que hace que el van sea igual a CERO en este caso es 15%.       

Una enseñanza a Distancia (Hotelería)

Recomendaciones para Leandro Herrera un Estudiante de Turismo de Argentina

Primera Parte

Leandro claro que te explicaré : 1) para conocer si tu proyecto es una inversión factible, tienes que hacer varias cosas, primero conocer el número de habitaciones y si es un hotel grande, mediano o peque ( o una Posada o Estancia), pues el número de habitaciones si el hotel es gran  y de 5 estrellas multiplicas su número de habitaciones o sea 300 por US$ 150.000 y obtienes US$ 49.500.000 que es la inversión total, pero si el hotel es mediano con 150 habitaciones lo multiplicas por US$ 70.000 y obtienes US$  10.500.000 como inversión total y si el Hotel es chico con 50 habitaciones lo multiplicas por US$ 30.000 y obtienes su inversión total o sea US$ 1.5000.000. 

2)  Ahora bien si el alojamiento es una Posada rural o Estancia con 10 habitaciones entonces ese número de habitaciones lo multiplicas por US$  12.000 y obtienes  US$ 120.000 de inversión total en dólares americanos, por que se supone que es una ampliación de una casa rural existente. 

3) Ese es el primer paso y el segundo es que de cada inversión total el 50% es Construcción, el 30% Maquinarias,Equipos y Muebles y el resto o sea 20%  es para el Capital de Trabajo y otros activos pequeños. 

4) Luego, tienes que suponer que si se pide un préstamo a un Banco ellos financiarían el 50% de la inversión total que es la Construcción y pedirían una Garantía Hipotecaria, y a los mejor darían 10 años de plazo al 20% de interés anual  (no conozco el interés que cobran los Bancos en Argentina ni el plazo en años de la , estoy haciendo un simple supuesto). 

5) Si el Banco concede un préstamo para financiar la Construcción los otros rublos lo financian los Socios del Proyecto con su Capital Propio. Lo Ideal es lograr 60% de préstamo y 40% de capital  propio, según experiencia. 

6) Una vez que se tienen esos datos el préstamo bancario se divide en pagar el principal y el resto los intereses, y aquí surge el primer problema, pues si el Banco concede un préstamo por 10 años y al 20% de interés, uno busca en la Tabla de Descuento lo que se llama el Factor de Recuperación del Capital que para ese plazo (10 años) y ese tipo de interés (20%) es igual a : 0,238523 y este factor se multiplica por el préstamo del Banco y daría la Cuota que se debe pagar todos los años (compuesta por el principal y los intereses). O sea supongamos que estamos hablando de un hotel peque;o de 40 habitaciones con una inversión total estimada en US$ 1.000.000 y que de esa cantidad el Banco daría un préstamo para la Construcción por US$ 500.000, entonces ese valor multiplicado por 0,238523 = US$ 119.262 de cuota para pagar el principal y los intereses durante el plazo de 10 años.

Más adelante te puedo explicar como se hace una Tabla de Amortizar un Préstamo Bancario. 

7) Ahora tienes que pasar a conocer las posibles ventas de las habitaciones y para ello hay que suponer que si el hotel es pequeño con 40 habitaciones x 0,50 de capacidad usada o venta durante el el primer año x 365 días al año = 7.300 habitaciones-noches por año; luego 7.300 x 400 pesos argentinos de tarifa noche = 2.920.000 pesos argentinos de  ingreso de venta de las habitaciones en un año. Eso si la tarifa es por habitación ocupada y por noche sin importar que allí se alojen por ejemplo 2 personas. 

8) Si la Tarifa no se cotiza por habitación sino por personas, entonces, 7.300 x 2 personas =  14.600 turistas - noches, pero depende  de la estadía, pues  si se quedan 3 noches (un fin de semana)  entonces 14.600 entre 3 noches de estadía = 4.867 que  sería el total  de turistas que se puede captar como tu segmento de mercado. Las ventas pueden subir al 10% anual. 

9) Tu señalas que el hotel frente a un lago es pequeño con 40 habitaciones y que la tarifa es igual a 400 pesos argentinos. Entonces, 40 habitaciones x US$ 25.000 por habitación =  US$ 1.000.000 inversión total. De esa cantidad el 50% será construcción US$ 500.000, el 25% Maquinaria  y Equipos o sea US$ 250.000, el 10% el valor del suelo o parcela US$ 100.000 y el resto o sea 15% por un valor de  US$ 150.000 para el Capital de Trabajo.

El Balance Pro Forma sería. 

Activos                                                    Pasivo y Capital
Suelo  100.000                                       Obligaciones        500.000
Construcción 500.000                         Patrimonio            500.000
Maquinaria y Equipos 250.000
Capital de trabajo 150.000

Supongamos que un Banco concede un préstamo de US$ 500.000 por 10 años de plazo y al 12% de interés anual. La cuota para pagar el principal y los intereses es igual a : 500.000 x 0,176984 = 88.492, ahora la cuota de 88.492  x 0,321973 = 28.492 es el pago del principal. Y la cuota menos el pago del principal nos daría el pago de los intereses, o sea 88.492 - 28.492 = 60.000. Así pues para el primer año se pagaría al banco 28.492 + 60.000 = 88.492. Para el segundo año quedaría un saldo por pagar 500.000 menos 28.492 = 471.508, que multiplicado por 0,12 = 56.581 o sea el pago del interés para el año 2, y  de la Cuota de 88.492  se restan los intereses del segundo año,  88.492 - 56.581 = 31.911 para pagar el principal. Hasta el año 2 ya se han cancelado pagos del principal por valor de 28.492 + 31.911= 60.403  quedando un saldo de 500.000 menos 60.403 =  439.089  x 0,12 = 52.691 Para finales del año 3 ya se han cancelado al banco 28.492 + 31.911 + 36.251 = 96.854 y todavía queda un saldo por pagar  de 500.000 menos 96.854 = 403.146 x 0,12 = 48.378 de interés para el año 4, y un principal igual a 40.114. y Así se sigue hasta el año 10 para obtener la Tabla de Amortización del préstamo bancario, donde se puede ver que los intereses van bajando y el pago del principal va subiendo.

Año 1       28.492        60.000
Año  2       31.911        56.581
Año 3       36.251         52.691
Año 4       40.114         48.378