Recomendaciones para Leandro Herrera un Estudiante de Turismo de Argentina
Primera Parte
Leandro claro que te explicaré : 1) para conocer si tu proyecto es una inversión factible, tienes que hacer varias cosas, primero conocer el número de habitaciones y si es un hotel grande, mediano o peque ( o una Posada o Estancia), pues el número de habitaciones si el hotel es gran y de 5 estrellas multiplicas su número de habitaciones o sea 300 por US$ 150.000 y obtienes US$ 49.500.000 que es la inversión total, pero si el hotel es mediano con 150 habitaciones lo multiplicas por US$ 70.000 y obtienes US$ 10.500.000 como inversión total y si el Hotel es chico con 50 habitaciones lo multiplicas por US$ 30.000 y obtienes su inversión total o sea US$ 1.5000.000.
2) Ahora bien si el alojamiento es una Posada rural o Estancia con 10 habitaciones entonces ese número de habitaciones lo multiplicas por US$ 12.000 y obtienes US$ 120.000 de inversión total en dólares americanos, por que se supone que es una ampliación de una casa rural existente.
3) Ese es el primer paso y el segundo es que de cada inversión total el 50% es Construcción, el 30% Maquinarias,Equipos y Muebles y el resto o sea 20% es para el Capital de Trabajo y otros activos pequeños.
4) Luego, tienes que suponer que si se pide un préstamo a un Banco ellos financiarían el 50% de la inversión total que es la Construcción y pedirían una Garantía Hipotecaria, y a los mejor darían 10 años de plazo al 20% de interés anual (no conozco el interés que cobran los Bancos en Argentina ni el plazo en años de la , estoy haciendo un simple supuesto).
5) Si el Banco concede un préstamo para financiar la Construcción los otros rublos lo financian los Socios del Proyecto con su Capital Propio. Lo Ideal es lograr 60% de préstamo y 40% de capital propio, según experiencia.
4) Luego, tienes que suponer que si se pide un préstamo a un Banco ellos financiarían el 50% de la inversión total que es la Construcción y pedirían una Garantía Hipotecaria, y a los mejor darían 10 años de plazo al 20% de interés anual (no conozco el interés que cobran los Bancos en Argentina ni el plazo en años de la , estoy haciendo un simple supuesto).
5) Si el Banco concede un préstamo para financiar la Construcción los otros rublos lo financian los Socios del Proyecto con su Capital Propio. Lo Ideal es lograr 60% de préstamo y 40% de capital propio, según experiencia.
6) Una vez que se tienen esos datos el préstamo bancario se divide en pagar el principal y el resto los intereses, y aquí surge el primer problema, pues si el Banco concede un préstamo por 10 años y al 20% de interés, uno busca en la Tabla de Descuento lo que se llama el Factor de Recuperación del Capital que para ese plazo (10 años) y ese tipo de interés (20%) es igual a : 0,238523 y este factor se multiplica por el préstamo del Banco y daría la Cuota que se debe pagar todos los años (compuesta por el principal y los intereses). O sea supongamos que estamos hablando de un hotel peque;o de 40 habitaciones con una inversión total estimada en US$ 1.000.000 y que de esa cantidad el Banco daría un préstamo para la Construcción por US$ 500.000, entonces ese valor multiplicado por 0,238523 = US$ 119.262 de cuota para pagar el principal y los intereses durante el plazo de 10 años.
Más adelante te puedo explicar como se hace una Tabla de Amortizar un Préstamo Bancario.
7) Ahora tienes que pasar a conocer las posibles ventas de las habitaciones y para ello hay que suponer que si el hotel es pequeño con 40 habitaciones x 0,50 de capacidad usada o venta durante el el primer año x 365 días al año = 7.300 habitaciones-noches por año; luego 7.300 x 400 pesos argentinos de tarifa noche = 2.920.000 pesos argentinos de ingreso de venta de las habitaciones en un año. Eso si la tarifa es por habitación ocupada y por noche sin importar que allí se alojen por ejemplo 2 personas.
7) Ahora tienes que pasar a conocer las posibles ventas de las habitaciones y para ello hay que suponer que si el hotel es pequeño con 40 habitaciones x 0,50 de capacidad usada o venta durante el el primer año x 365 días al año = 7.300 habitaciones-noches por año; luego 7.300 x 400 pesos argentinos de tarifa noche = 2.920.000 pesos argentinos de ingreso de venta de las habitaciones en un año. Eso si la tarifa es por habitación ocupada y por noche sin importar que allí se alojen por ejemplo 2 personas.
8) Si la Tarifa no se cotiza por habitación sino por personas, entonces, 7.300 x 2 personas = 14.600 turistas - noches, pero depende de la estadía, pues si se quedan 3 noches (un fin de semana) entonces 14.600 entre 3 noches de estadía = 4.867 que sería el total de turistas que se puede captar como tu segmento de mercado. Las ventas pueden subir al 10% anual.
9) Tu señalas que el hotel frente a un lago es pequeño con 40 habitaciones y que la tarifa es igual a 400 pesos argentinos. Entonces, 40 habitaciones x US$ 25.000 por habitación = US$ 1.000.000 inversión total. De esa cantidad el 50% será construcción US$ 500.000, el 25% Maquinaria y Equipos o sea US$ 250.000, el 10% el valor del suelo o parcela US$ 100.000 y el resto o sea 15% por un valor de US$ 150.000 para el Capital de Trabajo.
El Balance Pro Forma sería.
Activos Pasivo y Capital
Suelo 100.000 Obligaciones 500.000
Construcción 500.000 Patrimonio 500.000
Maquinaria y Equipos 250.000
Capital de trabajo 150.000
Supongamos que un Banco concede un préstamo de US$ 500.000 por 10 años de plazo y al 12% de interés anual. La cuota para pagar el principal y los intereses es igual a : 500.000 x 0,176984 = 88.492, ahora la cuota de 88.492 x 0,321973 = 28.492 es el pago del principal. Y la cuota menos el pago del principal nos daría el pago de los intereses, o sea 88.492 - 28.492 = 60.000. Así pues para el primer año se pagaría al banco 28.492 + 60.000 = 88.492. Para el segundo año quedaría un saldo por pagar 500.000 menos 28.492 = 471.508, que multiplicado por 0,12 = 56.581 o sea el pago del interés para el año 2, y de la Cuota de 88.492 se restan los intereses del segundo año, 88.492 - 56.581 = 31.911 para pagar el principal. Hasta el año 2 ya se han cancelado pagos del principal por valor de 28.492 + 31.911= 60.403 quedando un saldo de 500.000 menos 60.403 = 439.089 x 0,12 = 52.691 Para finales del año 3 ya se han cancelado al banco 28.492 + 31.911 + 36.251 = 96.854 y todavía queda un saldo por pagar de 500.000 menos 96.854 = 403.146 x 0,12 = 48.378 de interés para el año 4, y un principal igual a 40.114. y Así se sigue hasta el año 10 para obtener la Tabla de Amortización del préstamo bancario, donde se puede ver que los intereses van bajando y el pago del principal va subiendo.
Año 1 28.492 60.000
Año 2 31.911 56.581
Año 3 36.251 52.691
Año 4 40.114 48.378
